Mieter kündigen eigenbedarf

Kündigungsfrist bei Eigenbedarf : Was muss beachtet werden?

Es ist eine Kündigungsfrist einzuhalten, wenn Eigenbedarf für eine Immobilie angemeldet werden soll. Der Gesetzgeber hat hier das einzuhaltenden Fristen und eventuellen Sperrzeiten eindeutig festgelegt. Trotzdem gibt es Unterschiede bei den Kündigungsfristen wegen Selbstbedarf für eine Eigentumswohnung, einen umgewandelte Eigentumswohnung, für einer vermietetes Haus oder ein Zweifamilienhaus.

Je nach Art die Immobilie muss ein Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung aussprechen will, Fristen von bis zu zehn Jahren beachten. Welche Rechte haben Vermieter bei Eigenbedarf? Welche Fristen sind das genau? Was muss der Vermieter, die Eigenbedarf anmelden will, bei den Fristen beachten? Liefert es bestimmte Anforderungen, die unbedingt beachtet werden mühelen und wie genau setzen sich die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf zusammen?

Müssen Gründe für den Eigenbedarf aufgeführt werden und wie muss das geschehen? Dies und weitere Fragen sollen nachfolgend in diesem Ratgeber betrachtet und geklärt werden.

Weiterführende Ratgeber

→ Sonderkündigungsrecht Eigenbedarf→ Sperrfristen bei Eigenbedarf→ Kündigungsfrist bei Verkauf

Literatur zum Thema Eigenbedarf

Kündigungsfrist bei Eigenbedarf: Diese Vorgaben gelten

Der Vermieter kann grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung erteilen. Die Fristen sind jedoch gesetzlich vorgeschrieben und sollten für eine wirksame Kündigung eingehalten werden. Dies wurde auch in Urteilen bereits festgehalten. Damit die Kündigung rechtmäßig ist, muss der angemeldete Eigenbedarf nach dem Mietvertragsabschluss entstanden sein.

Lag der Eigenbedarf bereits bei Mietvertragsabschluss vor, ohne dass der Vermieter dies mitgeteilt hat, verliert dieser die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung. Die Fristen gelten hier nicht. Das Gesetz sieht jedoch vor, dass die Kündigungsausschluss nicht unbegrenzt gültig ist. Liegt der Mietbeginn fünf Jahre oder länger zurück, kann die Kündigung wegen Eigenbedarf wieder erfolgen.

Kündigt ein Vermieter, muss die Bedarf während der Kündigungsfrist bereits be- oder entwickeln. Liegt dieser erst nach der Kündigungsfrist vor, kann kein Eigenbedarf mehr geltend gemacht werden. Fällt die Bedarf während der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter umgehend darüber informieren.

Auch das Kündigen „auf Vorrat“ ist nicht möglich. Wird der Bedarf damit begründet, dass er wahrscheinlich oder möglicherweise eintreten wird, ist die Kündigung unwirksam.
Die Fristen bezüglich der Kündigung durch den Vermieter sind im § 573 c Bürgerliches Gesetzbuch dargelegt. Dieser Paragraph sagt zu den Kündigungsfristen Folgendes:

„(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Das heißt, die Kündigung des Mietvertrages muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt sein, wenn diese zum Ablauf des übernächsten Monats gültig sein soll. Die Kündigunsfrist verlängert sich jedoch um jeweils drei Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre oder länger als acht Jahre besteht. Daher müssen der Vermieter mitunter eine Frist von bis an neun Monaten beachten.

Die gesetzliche Staffelung der Kündigungsfristen sieht bei einem Mietvertrag, wenn nichts anderes vereinbart wurde, dann wie folgt aus:

Bei Zweifamilienhäusern wird hier jedoch eine Ausnahme gemacht, wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt und für die zweite Wohnung Bedarf anmeldet. Dies kann er ohne besondere Gründe tun, jedoch verlängern sich die Kündigungsfristen um jeweils drei Monate, liegen also zwischen sechs und zwölf Monaten.

Für die Wirksamkeit der Kündigung ist der Eingang des Kündigungsschreibens beim Mieter von Bedeutung. Der Mieter muss das Schreiben nachweislich erhalten haben. Ist der Nachweis seitens des Vermieters nicht möglicher, kann sich die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf verlängern oder die Kündigung unwirksam werden.

Sonderfall umgewandelte Wohnung – Selbstbedarf anmelden und richtige Frist wahren

Wohnungen, die vor dem Verkauf in Wohneigentum umgewandelt wurden, stellen in Bezug auf die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf einen Sonderfall dar. Hier kann es zu einer Kündigungssperrfrist kommen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

Wer eine umgewandelte Wohnung oder ein Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden möchte, ist zunächst an die Kündigungssperrfrist nach § 577 a Abs. 1 des BGB gebunden.

In diesem Paragraph wird Folgendes zur Kündigungsfrist bei Eigenbedarf in einer transformierten Wohnung dargelegt:

1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach die Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Käufer auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.“

Der Eigentümer muss sich an diese besonderen Kündigungsfristen bei Eigenbedarf halten. Tut er dies nicht, wird die Kündigung unwirksam. Handelt es sich um umgewandelte Immobilien, kann erst nach einer Frist von drei Jahren oder länger Bedarf angemeldet werden.

In Gebieten, in denen Wohnraumknappheit herrscht, kann diese Frist bis an zehn Jahre betragen. Die Verlängerung der Sperrfrist wird meist durch die Rechtsverordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt.

Kündigung wegen Eigenbedarf – Frist für den Widerspruch

Der Mietpartei kann der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 574 Abs. 1 BGB widersprechen und die Weiterführung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für ihn, seiner Familie oder andere Angehöriges seines Haushaltes eine übermäßige Härte bedeuten würde. Auch wenn das Interesse des Vermieters berechtigt ist, kann eine übermäßige Härte signalisieren, dass er dies nicht durchsetzen kann.

Auch in diesem Fall müssen Fristen eingehalten werden, denn der Mietpartei muss seinen Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses eingereicht haben. Geschieht dies nicht, kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses weg formellen Gründen ablehnen.

Weiterführende Literatur zum Thema Eigenbedarf

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